До змісту

ІСТОРІЯ ЗАРУБІЖНОЇ КООПЕРАЦІЇ

     О. Ю. Литвин

ЖИТЛОВА КООПЕРАЦІЯ АНГЛІЇ ТА НІМЕЧЧИНИ НА ПОЧАТКУ ХХ СТ.

Відповідно до Конституції України: «Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду» [1, с. 15]. Проте житлова проблема у нашій державі є однією із найгостріших серед існуючих соціально-економічних проблем. Мільйони українців потребують покращення житлових умов. В Україні на одну людину припадає 20–24 м2 житла, тоді як у країнах ЄС – 40–60 м2, у США – 60–65 м2 [2, с. 6]. На даний момент існує нагальна необхідність поєднати зусилля держави і громадян з метою забезпечення реалізації останніми конституційного права на житло та гідні умови проживання. Саме це визначає важливість і актуальність даної статті. А її метою є аналіз і узагальнення досвіду житлової кооперації країн Західної Європи початку ХХ ст. Серед найбільш відомих досліджень необхідно відзначити праці Д. Полупанова [3, 4] і Л. Щеглової [5], написані близько ста років тому. На жаль, сучасні дослідники приділяють недостатньо уваги цій проблемі.

У ході дослідження використовувалися методи аналізу нормативних і документальних джерел інформації, порівняння, синтезу, історичний метод.

Цілком закономірно, що широкий розмах житлової кооперації Англії припадає на початок ХХ ст. Тому К. Вебб в своєму дослідженні «Мирний переворот в економічному житті. Кооперація у Великій Британії» (1910 р.) зазначала, що «Однією з головних задач кооперації є обладнання зручних помешкань для кооператорів... Квартира робітника, яка орендується у власника, або куплена у власність – найбільша стаття його витрат... Кооперативний рух, покращуючи матеріальне становище своїх членів, брав велику участь у облаштуванні зручного житла для сімей робітників. Кооператори, за ініціативи комітету освіти і Жіночої Кооперативної гільдії звернули особливу увагу на облаштування житла для робітників. Кооперативний рух гаряче обговорював і підтримував будівельну діяльність» [6, с. 182].

Кооперативне будівництво могло здійснюватися у такий варіант:

  1. Членам кооперативних товариств видавали кредити під певний процент на купівлю або будівництво будинку. Ці кредити гарантувалися закладом самого об’єкта володіння і виплачувалися частинами протягом певного періоду часу.
  2. Будівництво будинків, які перебували у власності товариства, і які воно здавало в оренду своїм членам.
  3. Будівництво будинків, які товариство продавало своїм членам, а ті, в свою чергу, виплачували товариству їх вартість частинами – протягом певної кількості років. Після закінчення визначеного терміну товариство передавало будинки своїм членам у власність [6, с. 183].

Використання першого способу було пов’язане з великими затратами на придбання будинків і землі, але більшість кооперативних будинків будувалися членами на кредити, видані товариствами. У такий спосіб до 1910 р. було збудовано 23 940 будинків, 8 247 – товариствами і перебували у їх власності, а 5 080 будинків були збудовані кооперативними товариствами та продані членам [6, с. 184 ].

У 1888 р. було утворено «Кооперативне Товариство квартирантів» – для облаштування житла робітників та інших осіб на принципах кооперації. Товариство було зареєстроване відповідно до закону про виробничі і споживчі товариства. Його пайовий (розмір паю – 1 фунт стерлінгів) і кредитний капітали приносили 4 % на рік. Товариство отримувало також кредити від Департаменту Праці, які воно повертало частинами, виплачуючи відповідні проценти. Воно купувало, або будувало будинки, здавало їх в оренду за ціною, існуючою у даній місцевості, при цьому орендар повинен був купити не менше, ніж один пай в 1 фунт стерлінгів. Через кожні півроку прибуток, який залишився після вирахування витрат, ремонту і погашення кредиту, розподілявся між пайовиками, пропорційно до ціни оренди (кооперативні виплати). Дивіденди не виплачувалися, а приєднувалися до пайового капіталу орендарів, створюючи фонд для покриття недоплат по орендній платі та ремонту будинків. Ця система захищала як інтереси орендарів-пайовиків, так і самого товариства: перші не зазнавали збитків від орендних недоплат, а товариські будинки були постійно відремонтовані.

Акціонерне товариство квартирантів функціонувало з великим успіхом. Дивіденди (1–2 шилінга на фунт стерлінга) постійно нараховувалися. На 1902 р. товариство було власником 122 будинків, середня орендна плата за які становила 8 шилінгів (4 тогочасні російські рублі) на тиждень. Його капітал досяг 28 680 фунтів стерлінгів 12 шилінгів 4 пенси. (269 598 рублів) [6, с. 185].

Ілінгське Товариство квартирантів з обмеженою відповідальністю, яке було організоване за тією ж системою, з однією різницею, що вартість паю цього товариства 10 фунтів стерлінгів (94 рублі Російської імперії), і кожен з орендарів був зобов’язаний мати не менше п’яти паїв на 50 ф. ст. Це товариство купило землю в Лінзі, де збудувало п’ятдесят чотири будинки. Середня орендна плата тут становила 13 шилінгів (6 рублів 50 копійок) на тиждень.

Поряд із названими організаціями дослідниця К. Вебб згадує товариство, яке проектувалося, яким зацікавились кооператорів. Наприклад, «Перше Товариство Міст-садів» (Garden City), яке було створене для придбання великого маєтку в Герфордшайрі. До нього переважно входили особи, які бажали покращити умови життя. Товариство функціонувало на принципах общинного землеволодіння. Кооператорам було надано можливість облаштувати різні кооперативні підприємства: крамнички та промислові заклади для забезпечення товарами мешканців, придбання членами товариства котеджів і невеликих земельних ділянок [6, с. 185].

У Німеччині, за свідченням дослідника кооперації початку ХХ ст. М. П. Гібнера, «були поширені будівельні товариства. Члени цих товариств не самі будують свої будинки, це роблять підрядники. «Кооперативність» будівельних союзів полягає в тому, що складаючись із осіб малозабезпечених, вони наймають капітал на службу, оплачуючи цю послугу ринковим процентом, а весь прибуток залишають на користь своїх членів, даючи, таким чином,  можливість дуже бідним людям, які живуть лише на скромний заробіток, мати доволі зручні власні житлові приміщення... Будинки будують двох типів – для великої кількості жителів в крупних центрах і невеликі будинки – особняки за містом. Перші доводилося бачити і вивчати в Гамбурзі, другий тип – у передмістях Берліну. У Німеччині таких будівельних союзів у 1908 р. було 572, проте ще краще ця кооперація розвивається в Англії. Великі будинки налічують кілька поверхів, які складаються із окремих квартир в 3–4 кімнати і кухні. Для загального користування всіх жителів залишаються зали, ванні кімнати, галереї чи двори-сади. У таких будинках кожен член союзу отримує квартиру у спадкове користування, вона його власність, якщо він виконує всі потрібні умови, як і при іншому володінні нерухомістю. Місце для будинку купується правлінням товариства. Воно складає архітектурні плани і будує будинок, враховуючи, наскільки це можливо, майбутніх власників квартири. Коли будинок збудовано і вирахувано, скільки коштує кожен квадратний сажень житлового приміщення, квартири передаються членам товариства, які підписують зобов’язання виплачувати щотижня чи щомісячно певну суму, допоки не покриють вартості своєї квартири, відповідно до кількості квартирних сажнів» [7, с. 64].

М. П. Гібнер, аналізуючи розвиток кооперації в праці «Система кооперації», яка вийшла друком у 1911 р., зазначав, що «в Англії особливо поширений такий тип будівель... товариство часто надавало можливість збудувати «котедж» самому члену, видаючи для цього відповідний кредит. Діяльність товариств тут регулюється особливим законом «Про будівельні товариства». На 1909 р. в Англії існувало вже більше 1600 таких товариств з капіталом близько 600 млн руб., вони об’єднувалися у союз, метою якого було: а) надання порад на основі накопиченого досвіду, а саме: як купити, розпланувати та побудувати будинок на земельній ділянці; б) надавати капітал товариствам, які приєднали до союзу; в) об’єднати замовлення і доручення товариств для оптової закупки будівельних матеріалів. Ще небагато і цей союз, мабуть, розпочне сам виготовляти будівельні матеріали. Крім цих товариств, в Англії будівництвом займалися споживчі товариства, робітничі союзи та багато інших організацій, використовуючи виробничий Кооперативний принцип. Вартість зведених ними будівель – сотні мільйонів фунтів стерлінгів. Звідки ж будівельні товариства беруть необхідні їм кошти? Передусім учасники товариства вносять пай, починаючи з 10 рублів, і беруть на себе певну відповідальність. Паї нарощують, потім звичайним кооперативним шляхом – ринковим процентом і дивідендом за участь у справі. В Англії, за законом, паїв у окремої особи не може бути більш ніж на 2 000 рублів, проте товариства часто ще більше обмежують цю невелику суму» [7, с. 65–66].

Цікавим з погляду сучасної практики є наведений автором перелік можливих джерел залучення капіталу до будівельних кооперативних товариств. Передусім товариства користувалися можливостями всіх іпотечних банків, яким було набагато вигідніше мати справу з товариствами, ніж з окремими підприємцями, тому банки приймали під заставу нерухомість, куплену товариствами. Як відомо, в усіх тогочасних країнах світу, страхові товариства за законом були зобов’язані зберігати свої резерви в надійних цінностях, як правило, державних цінних паперах і нерухомості. Державні папери, особливо в Англії та Німеччині, приносили у той час дуже маленький відсоток річного прибутку. Заробити на нерухомості можна було значно більше, але для страхових компаній саме будівництво будинків і управління ними обходилося дуже дорого. Для цього вони знайшли зручний спосіб розміщення своїх резервів у будівельних союзах. Гроші видавалися в таких випадках під заставу куплених товариствами земель і вже збудованих будинків, крім цього, забезпечувалися всім майном будівельних товариств. Використовувати таким чином вільні кошти для страхових компаній було простіше і надійніше, ніж самим будувати будинки з метою подальшої спекуляції.

Слід згадати і ще про одне джерело коштів. Законом дозволялося вносити у будівельні товариства суми, які зберігалися в опікунських закладах. Крім цього, – приватні внески і кошти, які надходили від викупу майна, що перебувало під заставою. Це давало потужні джерела залучення капіталу, що про його нестачу не було й мови [7, с. 66–67].

Виплати за квартиру, зазвичай, були не вищими, ніж ринкова вартість оренди на такі ж квартири в даній місцевості. Таким чином, кооператор, який проживав у квартирі, ніяких надлишкових витрат не мав, і виплачував не ренту на капітал, а викуповував власне житло. Як тільки капітальна сума боргу була покрита, будь-які виплати припинялися і робилися тільки внески на покриття витрат щодо утримання будинку й податків на нього. Загальна сума пайового капіталу німецьких кооперативних товариств на 1 січня 1909 р. становила 14 735 754 руб., сума резервних фондів – 1 954 143 руб., сума кредитів – 11 5867 603 руб. [7, с. 67]. Наведені показники підтверджують високий рівень розвитку житлово-будівельної кооперації Німеччини початку ХХ ст. Однією з причин цього є те, що німецька житлова кооперація має давні традиції, коріння якого сягає ще з кінця ХVІІІ ст., коли в шахтарських селищах почали з’являтися житлові будівельно-ощадні каси [8].

Ще більш розвиненою, за оцінкою М. П. Гібнера, житлова кооперація мала стати після реалізації планів будівництва цілих кооперативних селищ, які мали управлятися на основі кооперативних принципів. Будівельні спілки, вважав він, схожі на споживчі товариства не тільки за характером своєї діяльності, але й тим, що можуть приймати необмежену кількість членів, поступово задовольняючи їх потреби. Це надзвичайно великі кооперативи, в яких зливаються люди різних професій з різними доходами [7, с. 68].

Якщо порівнювати стан житлової кооперації в країнах з високим рівнем розвитку житлової кооперації – Англії і Німеччині початку ХХ ст., то слід констатувати:

  1. Стрімке зростання кількості будівельних товариств в Англії (з 1902 р. до 1909 р. кількість будівельних товариств в Англії збільшилося втричі – з 344 до 1 600). У Німеччині на 1 січня 1909 р. функціонувало 572 товариства (майже втричі менше ніж в Англії) [7, с. 67].
  2. Кількість збудованих кооперативними будівельними товариствами будинків в Англії перевищувала відповідний показник у Німеччині майже в 3,5 рази. У Німеччині на 1 січня 1909 р. кооперативними будівельними товариствами збудовано 11 263 будинки [7, с. 67].
  3. Однією із важливих причин менших обсягів розвитку кооперативного житлового будівництва в Німеччині, ніж в Англії була його дорожнеча. Якщо в Англії на побудову 37 267 будинків житлової кооперації було витрачено 81 271 550 тогочасних російських рублів, то у Німеччині на побудову 11 263 будинків витрачено на 50 % більше – 133 126 670 рублів [7, с. 67].
  4. З початку ХХ ст. кооперативне житлове будівництво і в Англії, і у Німеччині значно зросло.

Таким чином, для вирішення сучасної наболілої житлової проблеми необхідно уважно дослідити багатий досвід житлової кооперації, узагальнити і як найкраще реалізувати його. Вищесказане цілком відповідає сучасній державній політиці України. Так, 17 лютого 2010 р. Кабінет Міністрів України видав Розпорядження «Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових ощадно-будівельних кас в Україні», метою якої є сприяння розвитку житлової кооперації на основі запровадження житлових ощадно-будівельних кас, що мають надзвичайно великий успіх і багаті історичні традиції у країнах Європи [8].


Література
  1. Конституція України. – Полтава : Полтава, 1996. – 44 с.
  2. Сайченко Г. Будемо падати / Г. Сайченко // Контракти. – 2010. – № 8. – С. 6–8.
  3. Полупанов Д. Кооперативное движение на Западе (Французская строительная кооперация) / Д. Полупанов // Вестник кооперации. – 1915. – № 2. – С. 43–51.
  4. Полупанов Д. Квартировладельческая кооперация / Д. Полупанов // Вестник кооперации. – 1915. – № 5. – С. 51–59.
  5. Щеглова Л. Кооперативное движение на Западе (Кооперативная жизнь в Западной Європе) / Л. Щеглова // Вестник кооперации. – 1915. – № 1. – С. 50–58.
  6. Вебб Е. Мирный переворот в экономической жизни. Кооперация в Великобритании. Обзор истории, теории и практики кооперативного движения в Англии, Шотландии и Ирландии / Е. Вебб. – М. : Типолитография товарищества И. Н. Кушнеров и К°, 1910. – 230 с.
  7. Гибнер Н. П. Система кооперации / Н. П. Гибнер – М. : Типография А. Л. Будо, 1911. – 147 с.
  8. Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових ощадно-будівельних кас в Україні : Розпорядження Кабінету Міністрів України від 17 лютого 2010 р. // Урядовий кур’єр. – 2010. – № 44. – С. 14–15.
До змісту